A koronavírus hatására romló makrogazdasági környezet a gazdasági ciklusokat szorosan követő kereskedelmiingatlan-piacon is érezteti hatását: a piaci folyamatok a túlértékeltség kockázatának növekedése irányába mutattak 2020. első félév végén. Előretekintve a gazdaság teljesítménye az év hátralévő részében is visszafogottan alakulhat, miután a járvány második hulláma miatt a reálgazdasági kilábalás a korábban vártnál jobban elhúzódhat.
A kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet döntő részét adó ágazatokra meghatározó hatást gyakorol a járvány terjedése. 2020 első félévben – az ipar-logisztika kivételével – minden kereskedelmiingatlan-szegmensben csökkent a kereslet, a foglaltsági-kihasználatlansági adatok romlottak, a kiskereskedelmi szegmensben pedig bérleti díjcsökkenés is mutatkozott. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint a járvány terjedésének második hulláma tovább nehezíti a szektor helyzetét, a szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél ismét a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése. Ezúttal is jelentősebb szerepet kap az otthoni munkavégzés és az online kiskereskedelmi értékesítések forgalma, amivel tovább erősödhet ezek tartós, megnövekedett jelenlétének kockázata, előretekintve visszafogott keresleti feltételeket teremtve a szektor számára.
A befektetési hozamok évek óta tartó csökkenő tendenciája nem folytatódott, 2019. év végéhez képest szegmensenként 25–75 bázisponttal emelkedtek az elsődleges hozamok. A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között – az eddig kiemelt kínálathiányhoz képest – 2020 első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt. A befektetési kereslet nem tűnt el teljesen, az első félévben történt két nagy összegű tranzakció is, ugyanakkor a LITT véleménye alapján a kivárás, a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a járvány előtti aktivitási szint a kilábalási pálya későbbi szakaszán térhet vissza. A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat. A bankrendszer tőkeellátottsága azonban megfelelő szintű, így a kereskedelmiingatlan-piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni.
A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.
2020 első felében a koronavírus-járvány gazdasági hatásai következtében a bankok érdemben szigorítottak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein, amivel párhuzamosan az ingatlanhitelek iránti kereslet is mérséklődött. A hitelfeltételek szigorításában a bankok kockázati toleranciájának csökkenése és az iparág-specifikus kockázatok egyaránt szerepet játszottak. A kereskedelmiingatlan-hitelek kockázatain átmenetileg enyhít a 2020. márciusban bevezetett fizetési moratórium. A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 55 százaléka volt moratóriumban 2020. június végén, az ingatlantípusok között a szállodafinanszírozási hiteleknél volt a legmagasabb, 77 százalékos a moratóriumba lépett hitelek aránya. A moratórium 2021. januártól hatályos célzott meghosszabbítása várhatóan számottevő segítséget jelent az ingatlanprojektek tulajdonosainak, mivel a program feltételéül szabott 25 százalékos árbevétel-csökkenést számos projekt teljesíteni fogja.