A lakáspiaci folyamatok mélyebb elemzése érdekében az MNB új részletes területi és településtípus szerint is megbontott lakásárindexet fejlesztett. Az MNB-lakásárindex alapján az elmúlt két évben országos átlagban mintegy 28 százalékkal emelkedtek a lakásárak. A lakáspiaci fellendülésben azonban jelentős szegmentáltság tapasztalható. Míg a fővárosban több mint 50 százalékkal emelkedtek a lakásárak, addig a vidéki városok esetében átlagosan 20 százalékos, míg a községek esetén 15 százalékos növekedés volt megfigyelhető ugyan ezen idő alatt. 2016 során a tovább élénkülő lakáspiaci kereslet mellett a kínálati oldal alkalmazkodása is megkezdődött, ami azonban egyelőre lassúnak mondható. Becslésünk szerint a lakásárak nominálisan a harmadik negyedévben éves alapon 9 százalékos emelkedést mutatnak. A lakásárak emelkedése egyelőre nem tekinthető túlzott mértékűnek, míg az új hitelezés dinamikus bővülését az adósságfék szabályok prudens keretek közt tartják. A budapesti lakáspiaci fejleményeket azonban – elsősorban az árak gyors és dinamikus emelkedése miatt – szorosan figyelemmel kell kísérni.
Budapest, 2016. október 19. — 2016 első féléve során a makrogazdasági környezet általánosan támogatta a 2014-ben megindult lakáspiaci fordulat folytatódását. A javuló jövedelmi és munkaerő-piaci kilátások és a háztartások elmúlt években számottevően növekvő nettó pénzügyi vagyona egyaránt a lakáspiaci kereslet növekedése irányába hatottak. Az alacsony kamatkörnyezet a lakáshitelezés élénkülése és a befektetési célú kereslet növelésén keresztül szintén élénkítően hat. A korábbi várakozásokhoz képest ugyanakkor lassabb a CSOK lakáspiacot támogató hatásának felfutása. A támogatások nagyobb része egyelőre használt lakásokhoz kötődött.
A lakáspiac kínálati oldalán is megindult az alkalmazkodás, az építési engedélyek megduplázódtak a tavalyi év első félévéhez képest. Az új építkezések elmaradnak a szükséges szinttől, ráadásul a korábbi ingatlanpiaci felfutáshoz képest megnőtt az építési engedélyek és átadott új építések közti átfutási idő. Mindezek oka többek között az is, hogy az építőipari vállalkozások termelését egyre nagyobb mértékben nehezíti a megfelelő munkaerő elérhetősége. Az új fejlesztések területileg erősen koncentráltan, főként a fővárosban és környékén jelennek meg.
A lakáspiaci élénkülés több szempontból is heterogén képet mutat. Egyrészt a piaci forgalom bővülése egyelőre főként a használt lakásokra koncentrálódik, amiben a kínálati súrlódásoknak is jelentős szerepe van. A lakáspiaci forgalom 2016 első féléve során éves összevetésben 10 százalékkal bővült, amivel az egy év alatt realizált mintegy 140 ezer tranzakció már megközelítette a hosszú távú, hozzávetőlegesen 160 ezer adásvételt számláló éves átlagot.
A lakásárak alakulásának nyomon követése érdekében az MNB saját lakásárindexet fejlesztett, amely pontosabban képes megragadni a lakásárak változását, mindezt hosszú idősoron a regionális különbségeket is szemléltetve. Az országos MNB-lakásárindex 2016 első negyedéve során 3,8 százalékkal emelkedett, míg éves összehasonlításban a nominális lakásárak 14,4 százalékkal nőttek. Előrejelzésünk szerint bár kissé lassabb ütemben, de folytatódhat a lakásárak emelkedése, becslésünk szerint 2016 harmadik negyedévében a lakásárak közel 9 százalékkal nőttek éves alapon. A lakáspiac területi alapon is érdemi kettőséget mutat. A Budapestre vonatkozó lakásárindex több mint 50 százalékkal emelkedett az elmúlt két évben, míg a vidéki városoknál csupán 20 százalékos, a községek esetén pedig mintegy 15 százalékos emelkedés tapasztalható ugyan ezen időszak alatt.
2016 első féléve során a lakáspiaci élénküléssel párhuzamosan a hitelezés is nagymértékben bővült, a félév során újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene 47 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakának értékét. Az új és használt lakáspiaci folyamatok közti különbségek a hitelezésben is tükröződnek, az új lakáscélú hitelszerződések csak igen kis, mintegy 10 százalékban finanszíroznak új lakás vásárlását vagy építését a vizsgált félév során.
Összességében a lakásárak emelkedése nem tekinthető túlzott mértékűnek. Becsléseink alapján a lakásárak szintje még elmarad a gazdasági fundamentumok által indokolt értéktől. Emellett a lakáshitelek új volumene sem tekinthető túlzott mértékűnek, a lakáscélú hitelezést az adósságfék szabályok prudens keretek közt tartják. Ugyanakkor a lakásárak dinamikus növekedési üteme miatt – elsősorban Budapesten – szorosan figyelni kell a lakáspiaci fejleményeket.
A Magyar Nemzeti Bank a jövőben a Lakáspiaci jelentés mellett negyedéves rendszerességgel statisztikai publikáció keretén belül is közli majd az MNB-lakásárindex legfrissebb értékeit. Az adott negyedévre vonatkozó MNB-lakásárindex értékek a tárgynegyedévet követő negyedik hónap után kerülnek publikálásra, így az első statisztikai publikációra, amely 2016 második negyedéves MNB-lakásárindex értékeket tartalmaz, 2016. november elején kerül sor.
http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes
MAGYAR NEMZETI BANK
Kommunikáció
Elérhetőség:
Tel: 428-2751
Fax: 429-8000
E-mail: sajto@mnb.hu