Budapest 2018. november 15. – 2018 első féléve során erős kereslet és a lakáshitelezés dinamikus, de egészséges szerkezetű bővülése mellett tovább emelkedtek a hazai lakásárak. Országos átlagban 16,2 százalékkos éves nominális lakásár növekedés volt megfigyelhető a félév végén. A főváros és a kisebb települések közti árolló tovább nyílt. Budapesten gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme, és 20,2 százalékot tett ki a második negyedévben, míg a községekben csupán 11,8 százalékos volt az éves drágulás mértéke. Mindezek következtében a fővárosban jelentősen megemelkedett a túlértékeltség kockázata az árak tekintetében, de országos átlagban még a fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak a lakásárak. A budapesti piac szoros nyomon követése így még fontosabbá vált különösen annak tekintetében, hogy előzetes számításaink szerint a harmadik negyedévben tovább, közel 24 százalékra gyorsulhatott az árak éves dinamikája. A hazai lakásállomány éves megújulási rátája 0,36 százalékot tett ki az első félév végén, ami régiónként heterogén, a környező országokhoz képest pedig továbbra is alacsony. Ennek oka a kapacitások szűkössége mellett főként a hazai építőipar relatíve alacsony termelékenységében keresendő. A budapesti újlakáspiacon a tervezett átadásokat vizsgálva 2019-ben várható tetőzés, erre az évre mintegy 15,7 ezer új lakás átadása várható, 2020-tól azonban visszaeshet a kínálat, az új átadások száma 3 ezerre csökkenhet.
2018 első féléve során folytatódott a hazai lakáspiac élénkülése, ami a lakásárak dinamikus emelkedése mellett az adásvételek számának növekedésében is megmutatkozott. A hazai lakásárak országos átlagban nominálisan 16,2 százalékkal emelkedtek éves alapon a második negyedév végén az aggregált MNB lakásárindex értékei szerint. A lakásárak ugyanezen idő alatt reálértelemben 12,7 százalékkal drágultak, míg 2018 egészére előrejelzésünk alapján 11,5 százalékos növekedés várható. A lakásárak a folyamatos emelkedés ellenére országos átlagban még a makrogazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak, Budapesten azonban jelentősen megemelkedett a túlértékeltség kockázata, így még fontosabbá vált a fővárosi piaci folyamatok körültekintő figyelemmel kísérése. Enyhíti a kockázatokat, hogy egyelőre nem látszik, hogy a hitelintézetek a fővárosban a magasabb kockázatvállalás melletti finanszírozás irányába mozdulnának el.
A hazai lakáspiac erős heterogenitást mutat területi alapon, az egyes településtípusok közötti különbségek 2018 első félévében tovább nőttek. 2018 második negyedévére a 2017. év végi 15,6 százalékhoz képest 20,2 százalékra gyorsult a budapesti lakásárak éves nominális növekedési üteme. A vidéki városokban ugyanezen időszakban a 2017. végi 13,3 százalékról 16,3 százalékra nőtt, a községekben pedig 16,9 százalékról 11,8 százalékra csökkent az éves lakásár-dinamika. Mindezen folyamatok tükrében még inkább elnyílt a vidéki kisebb települések és a főváros közti árolló. A községekben tapasztalt átlagos négyzetméterárak már csak 22 százalékát teszik ki a főváros átlagának, a vidéki városokban tapasztalt árszint pedig 37 százalékát, amíg ezen értékek 2012-ben – amikor a legkisebb árkülönbségek voltak tapasztalhatók – rendre 47 és 62 százalékot mutattak. Előzetes számításaink szerint Budapesten 2018 harmadik negyedévében ismét gyorsult a lakásárak éves dinamikája, és 23,9 százalékot tett ki, míg országos átlagban ugyanekkor 16 százalékos növekedés volt mérhető.
A hazai lakáspiacon minden tényező a kereslet élénkülése irányába mutat. A háztartási szektor vagyoni helyzetének javulása, valamint az élénk bérkiáramlás a szektor megtakarításait is nagymértékben emelte, ami a hosszú távú jövedelmi kilátások mellett pozitív képet fest a várható lakáspiaci keresletről. 2018-ban nemcsak a lakásvásárlási kedv, de a korszerűsítési szándék is újult erőre kapott a háztartások körében. A hitelintézetek lakáscélú hitelkibocsátása 2018 első felében közel 40 százalékkal bővült éves alapon, de a fogyasztási hiteleken belül is egyre meghatározóbb a lakáscél. A kamatfelárak jelentősen csökkentek a vizsgált időszakban, amelynek hatására a kamatfixált hitelek átlagos felára elérte a változó kamatozású hitelekét. Bár az újonnan kibocsátott hitelek volumene a 2008. évi érték 80 százalékát teszi ki, van tér a lakáshitelezés további bővülésére. A jelenleg folyósított volumenek reálértéken számolva még alacsonyabbak, míg darabszámra 2008-hoz képest kevesebb is jelenleg – magasabb átlagos hitelösszegek mellett – az új lakáshitel. Ráadásul nemzetközileg kifejezetten alacsonynak tekinthető a hazai lakáshitelek állománya a GDP arányában. A hitelezés egészséges szerkezetű bővülését az MNB adósságfék-szabályai biztosítják, míg a háztartások kamatkockázatának mérséklése és a fix kamatozású jelzáloghitelek további ösztönzése érdekében a jegybank 2018. októbertől kamatozás alapján differenciált jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályozást vezetett be.
A hazai lakáspiac kínálati oldala továbbra sem tud lépést tartani az erős kereslettel, amit jól mutat, hogy a fejlesztés alatt álló fővárosi új lakások előértékesítettsége folyamatosan növekszik, és 2018 harmadik negyedévében 68 százalékot tett ki. Másrészt a piaci szereplők az új lakások iránti gyakorlatilag kifogyhatatlan keresletről számoltak be, és megjelent az előrehozott kereslet is a piacon. 2018 első féléve során országosan 6517 új lakás került átadásra, ami 30 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakának értékét, a kiadott építési engedélyek száma azonban ugyanezen idő alatt már 9 százalékkal visszaesett. A hazai lakásállomány éves megújulási rátája mindezzel 0,36 százalékot tett ki a második negyedév végén. Az egyes régiók között nagy heterogenitás tapasztalható, Közép-Magyarországon 0,9, míg Észak-Magyarországon csupán 0,1 százalék az utóbbi érték, de összességében a régiós országokhoz képest alacsony a megújulás. Ennek okai legfőképpen az építőipar szűkös munkaerő- és alapanyag-kapacitásai és a szektor relatíve alacsony termelékenysége lehetnek, míg egyes megkérdezett szakértők szerint a hatékony technológiák használatának hiánya is szerepet játszhat benne.
Budapesten 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások, 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várjuk. 2020-tól azonban visszaeshet a kínálat a megszűnő kedvezményes áfakulcs miatt, amit a piaci szereplők egyöntetű véleménye is megerősít. Erre az évre mindösszesen háromezer lakás átadása várható. A szűkös kapacitások miatt a projektek 60 százaléka már most időbeli csúszásban van, a 2019-re tervezett nagy számú átadásokból így több is 2020-ra tolódhat.
Összességében a hazai lakáspiacon minden tényező az erős kereslet fennmaradása irányába mutat, míg a lakásépítések egészséges felfutását számos tényező nehezíti. A lakásárak emelkedése országosan még nem túlzott, de a budapesti piacot szorosan figyelemmel kell kísérni, hogy a lakásárak fundamentumokat meghaladó emelkedése ne párosuljon túlzott kockázatvállalással a hitelezésben.
http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes
MAGYAR NEMZETI BANK
Kommunikáció
Elérhetőség:
Tel: 428-2751
Fax: 429-8000
E-mail: sajto@mnb.hu