Budapest 2018. október 17. – A Magyar Nemzeti Bank és a Royal Institution of Chartered Surveyors együttműködésében immáron második alkalommal került lebonyolításra a 2018 év elején újraindított, a budapesti kereskedelmiingatlan-piac folyamatait feltáró kérdőíves felmérés. Az aktuális, 2018 július-augusztusában lebonyolított felmérésre adott válaszok alapján 2018 első félévében a kereskedelmiingatlan-szegmensek többségében jellemzően szinten maradtak a tipikus bérleti díjak. A válaszadó szakemberek szerint mindezek mellett az iroda és ipar-logisztika szegmensekben csökkent a tipikus hozamszint hozzávetőlegesen 25 bázisponttal és rendre 6 és 7,5 százalék körül alakult a top alszegmensekben. A vidéki másodlagos iroda és kiskereskedelmiingatlan-tranzakciók felára egységesen 200 bázispont köré tehető a szakemberek szerint. A válaszadók a legtöbb kereskedelmiingatlan-szegmensben a befektetések iránti kereslet várható emelkedését jelezték 2018 második félévére, ami különösen igaz a top iroda és ipari-logisztikai ingatlanok esetén.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) együttműködésében 2018 év elején indult újra a budapesti kereskedelmiingatlan-piaci folyamatokat feltáró kérdőíves felmérés, a Market Sentiment Survey. Az MNB és az RICS közös célja a kereskedelmiingatlan-piac folyamataival kapcsolatos tudás és tudatosság fejlesztése, továbbá a piac transzparenciájának növelése. Az MNB és az RICS ezúton is szeretné megköszönni a kérdőív kitöltőinek értékes hozzájárulását a kereskedelmiingatlan-piac helyzetének és folyamatainak megismerése, továbbá a piaci transzparencia javításának irányába tett lépésekhez.
Az MNB és az RICS által második alkalommal megrendezett, 2018 első félévére vonatkozó felmérésben 34 szakértő vett részt, amely részvételi szám reményeink szerint a jövőben tovább fog bővülni. A kitöltők között a pénzügyi intézményeknél dolgozó, értékbecsléssel vagy ingatlanfinanszírozással foglalkozó (53 százalék) és tanácsadással (29 százalék) foglalkozó szakemberek voltak többségben (melléklet 1. ábra). A válaszadók 76 százaléka a helyi, 18 százaléka pedig a nemzetközi piacon is érdekelt vállalkozásnak dolgozik.
A válaszok alapján 2018 első félévében a tipikus bérleti díjak az előző vizsgált időszakhoz, 2017 második félévéhez képest a legtöbb kereskedelmi ingatlan szegmensben szinten maradtak. A kérdőívet kitöltő szakemberek szerint a top 5 pláza kategóriában csökkenés volt megfigyelhető a bérleti díjak szintjében. Érdemes azonban megjegyezni, hogy erre a kategóriára adott válaszok a múltban is nagyobb változékonyságot mutattak. Mindezek mellett a jó minőségű nem belvárosi irodák és a retail parkok (kiskereskedelmi parkok) tipikus bérleti díjai kismértékben csökkentek, míg a városi logisztikai ingatlanok esetén a bérleti díjak enyhe emelkedéséről számoltak be a válaszadók. A bérleti díjak szintje mindennel együtt az összes szegmensben a 2015-ös szint felett tartózkodik (melléklet 2. ábra).
A kérdőívet kitöltő ingatlanpiaci szakértők véleménye szerint az iroda és ipar-logisztika szegmensekben a hozamok csökkenése volt megfigyelhető 2018 első félévében, míg a kiskereskedelmi szegmensben változatlan hozamszintet jeleztek a kitöltők (melléklet 3. ábra). A válaszok alapján a hozamszintek jelenleg a top belvárosi irodák és a top 5 plázák esetén 6 százalékon, míg az elsődleges logisztikai központok esetén 7,5 százalékon állnak. A válaszadók szerint egy top belvárosi iroda és egy vidéki nagyvárosi másodlagos iroda tranzakció hozamai közötti felár tipikusan 200 bázispontot tesz ki, míg ugyan ekkora felárról számoltak be egy budapesti top 5 pláza és egy vidéki retail park tranzakció hozamának összehasonlítása esetén is.
1. táblázat: 2018. I. félévre vonatkozó, a válaszadók által megadott tipikus bérleti díjak és befektetési hozamok, medián értéke a vizsgált ingatlantípusokban
| Market Sentiment Survey – 2018 I. félév | Medián bérleti díj* | Medián befektetési hozam* |
| (EUR/hó/nm) | (%) | |
| Top belvárosi iroda | 18,00 | 6,00 |
| Prime nem belvárosi iroda | 14,50 | 6,38 |
| Jó minőségű nem belvárosi iroda | 12,00 | 7,00 |
| Top 5 pláza | 40,00 | 6,00 |
| Retail park (kiskereskedelmi park) | 18,00 | 7,00 |
| Raktáráruház | 10,00 | 7,50 |
| Prime logisztikai központ | 4,50 | 7,50 |
| Városi logisztika | 5,25 | 7,75 |
| 5 csillagos, budapesti szálloda | - | 6,75 |
| 4 csillagos, budapesti szálloda | - | 6,75 |
| 5 csillagos, nem budapesti szálloda | - | 7,50 |
| 4 csillagos, nem budapesti szálloda | - | 8,00 |
| * Az átlagos választól abszolút értéken vett két szórással nagyobb válaszokat szélsőértékként kezeltük, és nem vettük figyelembe. | ||
A válaszadók többsége szerint 2018 második felében nőni fog a legtöbb szegmensben a kereskedelmiingatlan-befektetések iránti kereslet. A prime logisztikai központok esetén jelölték meg a válaszadók a legnagyobb arányban, mintegy 73 százalékban a kereslet várható emelkedését, míg a retail parkok és a városi logisztikai ingatlanok esetén jelezték a legkevesebben, hogy emelkedő keresletet várnak. Utóbbi két szegmens esetén azon válaszadók voltak többségben, akik a kereslet várható változatlanságáról vagy csökkenéséről számoltak be (melléklet 4. ábra).
Az ingatlanpiaci fejlesztések iránti étvágy terén csupán a top belvárosi irodák, a prime nem belvárosi irodák és a prime logisztikai központok esetén jelzett a válaszadók többsége várható növekedést 2018 második felére, a többi szegmensben a többség szerint inkább nem fog érdemben változni a fejlesztési kedv (melléklet 5. ábra).
Előretekintve a bérelhető kereskedelmiingatlan-terület iránti kereslettel kapcsolatban az irodák valamennyi kategóriájában, a top 5 plázák és az elsődleges logisztikai központok esetén jelölt meg a válaszadók többsége várható növekedést, míg a retail parkok és raktáráruházak bérletre kínált területe iránti kereslet a válaszadók többsége szerint nem fog érdemben változni 2018 második félévében (melléklet 6. ábra).
MELLÉKLET ÁBRAKÉSZLET
1. ábra: A felmérés válaszadóinak tevékenység szerinti összetétele
2. ábra: A válaszadók által megadott, tipikus bérleti díjak középső értéke a vizsgált ingatlantípusokban
Megjegyzés: A 2013-2015 évekre vonatkozó adatok a korábbi, RICS-Portfolio.hu-ELTINGA által készített felmérésekből származnak, 2016-ra vonatkozóan nem készült felmérés.
3. ábra: A válaszadók által megadott tipikus hozamok középső értéke a vizsgált ingatlantípusokban
Megjegyzés: A 2013-2015 évekre vonatkozó adatok a korábbi, RICS-Portfolio.hu-ELTINGA által készített felmérésekből származnak, 2016-ra vonatkozóan nem készült felmérés.
4. ábra: A befektetési kereslettel kapcsolatos 2018 II. félévre vonatkozó piaci várakozások
5. ábra: A kereskedelmi ingatlanfejlesztési kedvvel kapcsolatos 2018 II. félévre vonatkozó piaci várakozások
6. ábra: A kiadó kereskedelmi ingatlanok iránti bérleti kereslettel kapcsolatos 2018 II. félévre vonatkozó piaci várakozások
Információk a kérdőívről:
A Market Sentiment Survey évente két alkalommal vizsgálja a piaci folyamatokat és hangulatot, a kérdőívek vonatkozási időszakai a naptári félévek. Az aktuális kérdőív 2018 július-augusztusban az első félévre vonatkozóan került kitöltésre. A felmérés a budapesti kereskedelmiingatlan-piacra koncentrál, az egyes szegmensek (iroda, ipar-logisztika, kiskereskedelem, szálloda) vonatkozásában kérdez tipikus bérleti díj és hozam adatokat. Ezen túlmenően a témában érintett szakértők[1] az elkövetkező félévre vonatkozó piaci várakozásai kapcsán szerepelnek a befektetői- és bérlői kereslet, valamint a fejlesztési kedv változási trendjeinek azonosítását célzó kérdések.
A 2011 és 2015 között megvalósult felmérések az RICS, a Portfolio.hu és az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont szervezésében jöttek létre. A jelen tájékoztatóban szereplő, 2011-2015 közötti időszakra vonatkozó Market Sentiment Survey adatok feldolgozását az ELTINGA végezte.
[1] A felmérésbe az RICS Magyarországon aktív tagjai, a bankszektorban dolgozó, kereskedelmi ingatlanok értékelésével vagy finanszírozásával foglalkozó szakemberek, továbbá a bankszektor részére értékbecsléseket készítő „külsős” szakemberek lettek bevonva.