A halasztott tőketörlesztéses, életbiztosítással kombinált lakáshitelek

A legtöbb jelzáloghitelt nyújtó pénzügyi intézmény a hitel biztosítékaként, fedezeteként a megvásárolt ingatlanra, vagy más, a hitelfelvevő által felajánlott ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be. A bank jelzálogjoga mellett azonban további biztosítékul szolgál az életbiztosítás, mint másodlagos fedezet.

A különböző pénzügyi intézmények olyan különféle hitelkonstrukciókat kínálnak, amelyekhez eltérő típusú életbiztosítások kapcsolódhatnak. Nemcsak az életbiztosítások típusában mutatkozik eltérés, hanem abban is, hogy a hitel- és az életbiztosítási szerződések megkötésére egymással egyidőben, egymásra tekintettel, vagy eltérő időpontban kerül sor.

Tisztán haláleseti kockázatra kötött (hitelfedezeti) életbiztosítások

Az ügyfelek jelzáloghitel-szerződés megkötésével egyidejűleg halál esetére hitelfedezeti biztosítást köthetnek szerződőként, illetve (és ez a gyakoribb) egy, a bank által már korábban megkötött csoportos hitelfedezeti életbiztosítási szerződéshez – amelyet a bank, mint szerződő korábban, előre nem ismert számú és kockázatú ügyfélre keretjelleggel kötött meg – csatlakozhatnak biztosítottként is. A biztosítás díját az ügyfél az előbbi esetben elkülönítetten fizeti meg, míg az utóbbi esetben a biztosítás ára rendszerint benne van a hiteltörlesztő-részletekben, így az ügyfél a biztosítónak külön nem fizet biztosítási díjat. A biztosítási szerződés kedvezményezettje a bank, így, amennyiben az ügyfél (biztosított) elhalálozik, akkor a biztosító kiegyenlíti a bank felé az ügyfél bankkal szemben fennálló tőketartozását, így a hitelfelvevő jelzálogtartozása megszűnik (mindenkor feltételezve, hogy a biztosítási szerződés kötésekor megállapított biztosítási összeg a fennálló tőketartozást fedezi). Egyes konstrukcióknál lehetőség van arra, hogy az ügyfél a biztosítás tartalmát kiegészítse baleseti szolgáltatásra, továbbá olyan váratlan eseményekre, mint a rokkantság, munkanélküliség, betegség bekövetkezése (ezek a biztosítási alapcsomagba nem választható módon is beletartozhatnak). Ezen szerződéseknél a biztosító szintén átvállalja a kölcsön visszafizetését a bank felé.

A fent ismertetett biztosítások körében a biztosítási védelem igénybe vétele felől az ügyfél jellemzően szabadon dönthet. Előfordul azonban, hogy a bank – kockázatos ügyfelek esetén vagy automatikusan, valamennyi ügyfelére kiterjedően – kötelezően előírja az ügyfélnek a bankhitelhez életbiztosítás kötését. Abban az esetben, amennyiben a hitel ingatlan-, illetve jövedelemfedezettsége megkívánja, a bank az ügyfélkockázat fennállását adósminősítés (kor, jövedelem és vagyon) alapján határozza meg, és kockázatos ügyfélnek minősítheti a hitelkérelmezőt.

Megtakarítási elemet is tartalmazó életbiztosítások

A hagyományos vegyes – kockázati (haláleseti) és megtakarítási (elérési) elemet is tartalmazó – életbiztosítások kombinálása jelzáloghitelekkel ugyancsak széles körben elterjedt. Ezen életbiztosítások az “életfedezeten” túlmenően speciálisan kialakított, hosszú távú megtakarításra ösztönző jellegük révén igen alkalmasak egy távoli időpontban szükségessé váló – tipikusan jelentősebb – összeg nagy biztonsággal történő összegyűjtésére. Ezen képességük teszi alkalmassá e biztosításokat a jelzáloghitelekkel való összekapcsolásra.

Ehhez hasonlóan nem csak a hagyományos, hanem a befektetési egységekhez kötött (unit-linked) életbiztosításokkal is összekapcsolódhatnak a jelzáloghitelek. Ekkor a megtakarítások/befektetések az ügyfél által választható portfoliókba (ún. eszközalapokba) kerülnek.

Mindkét megtakarítási biztosítási típusra igaz, hogy a biztosító az ügyfél befizetéseiből képzett tartalékot fekteti be. A különbség az viszont, hogy míg a hagyományos vegyes életbiztosítás esetében a lejárati összeg előre, már a biztosítás megkötésekor meghatározott és garantált (tehát az ügyfél pénze nincs kitéve a hozamingadozásoknak és a tőketartozás visszafizetése biztos), addig a unit-linked életbiztosítások esetében – mivel itt a befektetés az ügyfél által választott eszközalapokba, jellemzően az ügyfél kockázatára történik – a lejárati biztosítási összeg a kötéskor előre meg nem határozható mértékű. A második esetben tehát, amennyiben a befektetés nyereséges volt, a hitel visszafizetése után a fennmaradó hozamokhoz az ügyfél hozzájut, miközben a biztosító a biztosítás feltételei szerint helytáll. Előfordulhat azonban az is, hogy a futamidő végén a felhalmozott összeg nem elegendő a hitel visszafizetésére. Unit-linked életbiztosítások esetében a biztosító által esetlegesen vállalt tőkegarancia, illetve tőke- és hozamgarancia e kockázatot minimálisra csökkenti, erről érdemes a biztosítás kötésekor tájékozódni.

Lakáshitel- és életbiztosítási szerződés együttes kötése

Az egyidőben, egymásra tekintettel kötött szerződésekről akkor beszélünk, amikor az ügyfél (szabad elhatározásból vagy a hitel felvételének egyik feltételeként) köt új életbiztosítást. Ebben az esetben az ügyfél arra tekintettel köt életbiztosítást, hogy a hitelintézettől jelzáloghitelt kapjon. Az ügyfél e termékkörben az ügyfél mind a hitellel, mind pedig a biztosítással együtt járó díjakat, költségeket ki kell, hogy fizesse.

Együttes kötésről beszélhetünk akkor is, ha a hitelfelvevő ügyfél a biztosítást nem szerződőként köti meg, hanem egy már fennálló csoportos életbiztosításba – amelyet a bank, mint szerződő korábban, előre nem ismert számú és kockázatú ügyfélre keretjelleggel kötött meg – utóbb biztosítottként belép. A bank abban az esetben is költségeinek figyelembe vételével állapítja meg a hiteltermék „árát”, ha e költségeket külön nem mutatja ki ügyfele felé.

Lakáshitel felvétele már fennálló életbiztosításhoz

Az eltérő időpontban kötött szerződések tipikus esete az, amikor az elsősorban fedezeti jellegű életbiztosításához az ügyfél később vesz fel hitelt. A biztosítási szerződés első éveiben befizetett díjak összegét a banki kölcsön nyújtásánál, mint „saját erőt” veszi figyelembe a bank, amely a hitelezés biztonságát növeli. A hitelszerződés megkötését követően a banktól felvett hitel törlesztő részleteit a banknak kell fizetni, de emellett a biztosítási szerződést is fenn kell tartani, vagyis a biztosítási díjat a biztosítónak kell fizetni a futamidő végéig. E konstrukció esetén – feltéve, hogy az ügyfél egyéb fedezetet nem vesz igénybe – a nyújtott hitel összege legfeljebb a biztosítás még hátralévő elérési szolgáltatásainak összegéig terjedhet.

A halasztott tőketörlesztéses hitelkonstrukcióba bekapcsolt életbiztosítás

A halasztott tőketörlesztéses hitelkonstrukció specialitása nem is az életbiztosítások társított jellegében van (hiszen itt is a megtakarítási jellegű életbiztosításokat használják fel a bankok), hanem sokkal inkább a kombinációban magában.

A halasztott tőketörlesztéses hitelkonstrukciók esetén a felvett hitel tőkéjének vagy a tőke egy részének fedezésére (a kisebb részt kockázati jellegű, nagyobb részt megtakarítási jellegű) hagyományos vegyes vagy unit linked – életbiztosítás (esetleg lépcsőzetes) lejárati összege szolgál. Ez esetben az adós a bank felé csak a kamatot és a kezelési költséget fizeti, a tőketörlesztést az életbiztosításban halmozza fel, és lejárat(ok)kor ez szolgál a lakáshitel tőkerészének törlesztésére. A biztosítás egyrészt fedezetül, másrészt megtakarításként is funkcionál.

A halasztott tőketörlesztéses konstrukcióhoz kapcsolódó életbiztosítást a biztosítók célzottan csak olyan ügyfelek számára értékesítik, akik hitelt szeretnének felvenni és a hitel nélkül rendszerint nem is tartanának igényt a biztosításra. Ez a konstrukció előfordulhat egy időben való megkötés, vagy utólagos hitelfelvétel esetében is.

• A biztosítási szerződés kedvezményezettje a hitelnyújtó bank lesz, így a biztosítási esemény bekövetkezésekor a bankot illeti a felhalmozott biztosítási összeg, és csak a hitel teljes törlesztését követően fennmaradt összegre tarthat igényt maga a szerződő, vagy a szerződésben nevesített eredeti kedvezményezett, azok hiányában az örökösök.
• A bank e jogosultsága / kedvezményezetti pozíciója nem törölhető.
• Egy életbiztosítás fedezetként csak egy kölcsönszerződéshez kapcsolható.

Az életbiztosítási és a jelzáloghitel szerződések összekapcsolásának valamennyi fent bemutatott esetére az is igaz, hogy – bár kezdő időpontjuk lehet eltérő – lejárati időpontjuk megegyezik, vagy legalábbis a biztosítás tartama jellemzően nem rövidebb (nem jár le korábban), mint a hitelé.

Utolsó frissítés: 2020. január 24.