A Nemzeti Eszközkezelő Társaság működése, feladatai

Budapest, 2012. április 6. - 2012. január 1-jétől hatályos az a törvény, amely a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. (NET) programját szabályozza. A NET feladata azoknak a szociálisan leginkább rászorult hiteladósoknak a megsegítése, akiknek jelzáloghitelük van, de fizetési kötelezettségeiknek tartósan nem tudnak eleget tenni. A NET bizonyos feltételek fennállása esetén ezen adósok lakóingatlanát megvásárolja, biztosítva egyúttal, hogy az adós bérlőként a lakásban maradhasson.

• Mit érdemes tudni a NET-ről?

• Milyen feltételeknek kell teljesülni a programban való részvételhez?

• Amennyiben minden feltétel fennáll, hogyan megy végbe a lakóingatlan megvásárlása?

• A lakóingatlanért fizetendő vételár

• A lakásbérleti szerződés feltételei

• Az ingatlan visszavásárlásának lehetősége

• A lakóingatlan bérlők közötti cseréjének lehetősége

• A lakóingatlanok NET általi megvásárlási folyamatának összefoglalása

Mit érdemes tudni a NET-ről?

A NET feladata azoknak a szociálisan leginkább rászorult hiteladósoknak a megsegítése, akiknek jelzáloghitelük van, de fizetési kötelezettségeiknek tartósan nem tudnak eleget tenni. A NET bizonyos feltételek fennállása esetén ezen adósok lakóingatlanát megvásárolja, biztosítva egyúttal, hogy az adós bérlőként a lakásban maradhasson.

A programba mind a deviza-, mind a forintalapú jelzáloghitel-szerződéshez fedezetként szolgáló ingatlanok bevonhatóak, függetlenül attól, hogy a hitelszerződés lakáscélú vagy szabad felhasználású volt.

Milyen feltételeknek kell teljesülni a programban való részvételhez?

A NET programban való részvétel feltételei az alábbiak:

a hiteladósra (zálogkötelezettre vagy a vele egy háztartásban lakó hozzátartozójára) vonatkozó feltételek

• A hiteladós/ zálogkötelezett vagy a vele egy háztartásban élő hozzátartozója (hozzátartozó: a házastárs, élettárs, szülő, gyermek, örökbefogadott, mostoha- és nevelt gyermek, örökbefogadó, mostoha- és nevelőszülő) a jegyző/ járási hivatal által megállapított ápolási díjban részesül;

vagy

• saját jogú nyugellátásban részesül (kivéve, ha a nyugellátás folyósítása bármely okból szünetel);

vagy

• megváltozott munkaképességű személyek ellátásában részesül;

vagy

a hiteladósra (zálogkötelezettre vagy a vele egy háztartásban lakó házastársra vagy élettársra) vonatkozó feltételek

• ha a hiteladós vagy vele egy háztartásban élő házastársa vagy élettársa a háztartásban legalább egy, családi pótlékra jogosító gyermek nevel, akire tekintettel családi pótlékra jogosult

és

• a hiteladós vagy vele egy háztartásban élő hozzátartozója
  • aktív korúak ellátásában vagy lakásfenntartási támogatásban részesül vagy
  • a háztartásban nevelt gyermek rendszeres gyermekvédelmi kedvezményben részesül vagy
  • közfoglalkoztatási jogviszonyban áll.

továbbá,

• a hiteladós állandó lakhelye 2011. szeptember 28-án és azt követően folyamatosan a fedezetül felajánlott lakóingatlan;
• a hiteladósnak a megvásárlásra felajánlott ingatlanon kívül nincs más lakóingatlanon (lakhatást biztosító használati joga) tulajdoni, használati joga, illetve
• ha a hiteladós rendelkezik (lakhatást biztosító) használati joggal más ingatlanban, de ez a lakóingatlan nem felelne meg az ott lakó együtt élő családtagok után együttesen számolt a méltányolható lakásigénynek.

az ingatlanra vonatkozóan

• a lakóingatlan az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként van feltüntetve;
• a NET által megvásárolt ingatlan - a hitelszerződés megkötésekor megállapított - forgalmi értéke nem haladja meg Budapesten és a megyei jogú városokban a 20, egyéb településeken a 15 millió forintot;
• a jelzáloghitel-szerződés ingatlanfedezetét az államnak megvételre felajánlott lakóingatlanon kívül más lakóingatlan nem képezi;

Nem ajánlhatja fel a lakóingatlanát megvételre a hiteladós a NET-nek, ha más lakhatást biztosító használati joga van, kivéve hogy ez megfelel a méltányolható lakásigénynek.

a hitelszerződésre vonatkozóan

• a hiteladós 2013. január 1-jén a lakáshitel-tartozását legalább 180 napja nem törleszti és a tartozás mértéke meghaladja a mindenkori kötelező legkisebb munkabér havi összegének kétszeresét;
• a 2013. január 1-jét megelőző áthidaló kölcsön nyújtásával finanszírozott jelzáloghitel-szerződésből eredő késedelmes tartozás esetén is igénybe vehető a NET-program, amennyiben az áthidaló kölcsöntartozás 2013. január 1-jén fennállt;
• az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog 2009. december 30-a előtt megkötött jelzáloghitel-szerződés alapján jött létre;
• a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor a kölcsön összege nem haladta meg
  • a lakóingatlan jelzáloghitel kihelyezésekor megállapított forgalmi értékének a 80%-át,

  • a jogszabályon alapuló állami készfizető kezességvállalás esetében a 100%-át (pl. Fészekrakó hitel esetében),

de a kölcsön mértéke elérte az ingatlan értékének 25%-át.

az átruházásra vonatkozóan

• a lakóingatlanra bejegyzett jelzáloggal rendelkező (minden) pénzügyi intézmény
  • külön nyilatkozatban hozzájárult, hogy a lakóingatlan tulajdonjoga az államra átruházásra kerüljön és elfogadja a NET által fizetendő vételár rá eső hányadát;
  • lemond a jelzáloghitel-szerződésből eredő, a hiteladóssal szemben fennálló minden további követeléséről,

valamint a rangsorban legelőrébb álló pénzügyi intézmény a keretszerződést a NET-tel megkötötte.

Amennyiben minden feltétel fennáll, hogyan megy végbe a lakóingatlan megvásárlása?

Amennyiben a hitelezőtől kapott írásbeli értesítést követően vagy ilyen értesítéstől függetlenül saját kezdeményezésére a hiteladós úgy dönt, hogy részt kíván venni NET programban, a hitelező felé írásban benyújtott szándéknyilatkozathoz az alábbi, 30 napnál nem régebbi dokumentumokat kell mellékelni:

• azon személyek lakcímigazolványának másolatát, akiknek a bejelentett lakóhelye vagy tartózkodási helye a megvételre felajánlott ingatlanban van;

• a Magyar Államkincstár igazolását arról, hogy a hiteladós (hozzátartozója) legalább egy, családi pótlékra jogosító gyermeket nevel;

• az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének igazolását az aktív korúak ellátására vagy a lakásfenntartási támogatásra való jogosultságról;

• települési jegyző igazolását a rendszeres gyermekvédelmi kedvezményről;

• járási hivatal igazolását az ápolási díjra való jogosultságáról;

• közfoglalkoztatási szerződés közfoglalkoztató által hitelesített másolatát;

• saját jogú nyugellátásban vagy megváltozott munkaképességű személyek ellátásában részesülés esetén az ellátást megállapító határozatot vagy az évenkénti rendszeres emelésről szóló határozatot vagy a folyósított ellátás törzsszámáról szóló igazolást ÉS postai úton történő kifizetés esetén az ellátás átvételét igazoló szelvényt vagy átutalással történő kifizetés esetén az ellátás jóváírását is tartalmazó bankszámla-kivonatot;

• nyilatkozatot arról, hogy a jelzáloghitel-szerződés fedezetét kizárólag a megvételre felajánlott lakóingatlan képezi;

• nyilatkozatot arról, hogy az ingatlan végrehajtás alatt áll-e és, hogy a lakóingatlan állam általi megvásárlásának következményeit tudomásul veszi.

Amennyiben valamennyi jogszabályi feltétel teljesül a hiteladós, az ingatlan, valamint a jelzáloghitel-szerződés vonatkozásában, a NET vételár-felosztási tervet készít. A vételár-felosztási terv elfogadásáról, és a vételárhányadból meg nem térülő követelése végleges elengedéséről, a pénzügyi intézmény 15 napon belül dönt, és egyben nyilatkozik arról, hogy a vételár rá eső részének megfizetését követően haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a tartozáselengedő nyilatkozatot.

A beadott dokumentumok alapján a pénzügyi intézmény 30 napon belül dönt arról, hogy elvi hozzájárulását megadja-e ahhoz, hogy az ingatlant a NET megvásárolja. Pozitív döntés esetén a pénzügyi intézmény ezen döntését nem vonhatja vissza mindaddig,

• amíg a NET az adásvételi szerződést megköti, de

• legfeljebb a vételár-felosztási terv elfogadására vonatkozó nyilatkozat kiállításától számított 90 napig.

Ezt követően a NET vételár-felosztási tervet készít. A vételár-felosztási terv elfogadásáról, és a vételárhányadból meg nem térülő követelése végleges elengedéséről, a pénzügyi intézmény 15 napon belül dönt és nyilatkozik arról, hogy a vételár rá eső részének megfizetését követően haladéktalanul kiadja a hiteladósnak a tartozáselengedő nyilatkozatot.

A lakóingatlanért fizetendő vételár

vételárat a NET a hitelező intézménynek utalja át, amely ezért a hiteladóssal szemben lemond minden további követeléséről.

A lakóingatlan vételára a NET-ről szóló törvényben szerepel. Ennek megfelelően az ingatlan vételára a pénzügyi intézménnyel eredetileg megkötött jelzáloghitel-szerződésben megállapított forgalmi érték

a.) 55%-a, ha a lakóingatlan Budapesten vagy megyei jogú városban található,

b.) 50%-a, ha a lakóingatlan más városban,

c.) 35%-a, ha a lakóingatlan községben található.

A lakásbérleti szerződés feltételei

Az Eszközkezelő a lakóingatlan megvásárlásával egyidejűleg a volt hiteladóssal/ zálogkötelezettel határozatlan idejű lakásbérleti szerződést köt, aki így házastársával (élettársával) és a gyermekekkel továbbra is egy háztartásban élhet. A lakóingatlanra bérlőtársi jogviszonyt létesíteni nem lehet, kivéve, ha a lakóingatlannak több tulajdonosa van.  A lakbér mértékét kormányrendelet határozza meg, amelyet a bérlő havi rendszerességgel köteles fizetni.

A fizetendő lakbér alapja a lakóingatlan hitelfelvételkor megállapított forgalmi értékének az 1,5 százaléka. Ezt az összeget a bérlő 12 hónapra elosztva havonta, egyenlő összegekben fizeti meg. (A lakbér összege a bérleti szerződés megkötését követő év március 1-jétől évente a Központi Statisztikai Hivatal által közzétett előző évi fogyasztói árindex mértékével megegyező mértékben emelkedik. A megváltozott lakbér összegét a bérbeadó minden év február 28-áig írásban közli a bérlővel.) Így egy 15 millió forgalmi értékű ingatlan esetében a lakbér havi 18 750, egy 10 millió forint forgalmi értékű ingatlannál pedig 12 500 forint. Amennyiben az adós a bérleti szerződésből származó fizetési kötelezettségének összege háromhavi lakbér összegét meghaladja, a bérbeadó a lakásbérleti szerződést felmondja, és ezzel a visszavásárlás lehetősége is megszűnik! Szintén felmondáshoz vezet az az eset, ha a bérlőnek a társasházakról szóló törvényben meghatározott jelzálog bejegyzését lehetővé tevő mértékű közösköltség-hátraléka van.

Az ingatlan visszavásárlásának lehetősége

A program lehetőséget biztosít az adós számára, hogy ingatlanát - ha anyagi helyzete rendeződik - visszavásárolja. A NET ugyanis az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a hiteladós (vagy a zálogkötelezett) javára visszavásárlási jogot biztosít. A visszavásárlási jog bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba is, így biztosítva az adósnak a lehetőséget az ingatlan visszavásárlására, amennyiben anyagi helyzetében kedvező fordulat áll be. E jogával az adós az állam tulajdonjog-bejegyzését szolgáló kérelem benyújtását követő 6. hónap első napjától, legkésőbb a 60. hónap végéig élhet.

A visszavásárlás vételára:

1. A NET által az ingatlanra fordított értéknövelő beruházások, valamint a bérlő helyett megfizetett kötelezettségeknek
2. és a NET által alakóingatlanért fizetett, a törvény alapján meghatározott vételára – a visszavásárlás időpontjáig felszámított – jegybanki alapkamattal növelt összege.

A visszavásárlási jog akkor gyakorolható, ha a bérlő a bérleti díjból vagy a bérleti jogviszonyból származó összes tartozását rendezte. Ez alól kivételt jelenthet az, ha az egyéb tartozás összegét beszámítják a visszavásárlási vételárba.

A lakóingatlan bérlők közötti cseréjének lehetősége

Lehetőség van két, a NET által megvásárolt ingatlan közötti cserére is. Erre abban az esetben van mód, amennyiben egyik bérlőnek sem áll fenn lakbérfizetési hátraléka. A csere jóváhagyásához szükséges a bérbeadó hozzájárulása

A lakóingatlanok NET általi megvásárlásának folyamatának összefoglalása

Összefoglalásképpen a lakóingatlan NET által történő megvételének és a visszabérlési lehetőség igénybevételének a folyamata a következő:

1. Amennyiben a rendelkezésére álló információk alapján a pénzügyi intézmény valószínűsíti, hogy a hiteladós (zálogkötelezett) megfelel a NET program feltételeinek, írásban értesíti az adóst a lakóingatlan állam javára történő értékesítésének lehetőségéről.  A pénzügyi intézmény levelétől függetlenül az ügyfél maga is kezdeményezheti a programba kerülést.

2. A  hitelt nyújtó bank, vagy más pénzügyi intézmény (például követeléskezelő) fiókjában az ügyfél írásbeli szándéknyilatkozattal kezdeményezi a NET programban való részvételt.

3. A pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtásától számított 8 napon belülmegvizsgálja, hogy a törvényi feltételek teljesülnek-e, és erről írásban tájékoztatja a hiteladóst, vagy - ha az ingatlan nem a hiteladós tulajdonában van - a zálogkötelezettet.

4. A pénzügyi intézmény a szándéknyilatkozat benyújtásától számított 30 napon belül dönt arról, hogy a lakóingatlan tulajdonjogának átruházásához előzetes elvi hozzájárulását adja-e. Nemleges döntés esetén írásban tájékoztatja az ügyfelet.

5. A hitelt nyújtó pénzügyi intézményeknek a szándéknyilatkozathozmellékelni kell az ügyfél által rendelkezésre bocsátott feltételeket igazoló nyilatkozatokat és az intézmény elvi hozzájárulását is. E hozzájárulás tartalmazza többek között apénzügyiintézmény saját követelésének összegét forintban és az ingatlan szerződésben szereplő forgalmi értékét.  

6. A NET a jelzálogjogosult hitelezők által  bejelentett követelés alapján vételár-felosztási tervet készít, és tájékoztatja a hitelezőket a részükre kifizethető vételárhányadról.

7. A pénzügyi intézmény a vételár felosztási hányad NET-től való kézhezvételét követő 15 napon belül nyilatkozik arról, hogy a lakóingatlan tulajdonjogánakátruházásához hozzájárul-e, és a vételár-felosztási terv szerint a vételárból meg nem térülő követelését véglegesen elengedi. Erről a hiteladósnak tartozáselengedő nyilatkozatot ad ki.

8. A NET az adatok beérkezése után felveszi a kapcsolatot a hiteladóssal, adatokat egyeztet vele, valamint a lakóingatlant a műszaki átadás-átvételt követően leltárba veszi.

9. Ezt követően kerül sor az adásvételi szerződés megkötésére a NET és a hitelező között, valamint egyidejűleg a lakásbérleti szerződés megkötésére a NET és az adós között. A szerződés mellékletét képezi többek között pl. a vételár felosztási terv, a tartozáselengedő nyilatkozat és az aláírt lakásbérleti szerződés.

A bérleti szerződés felmondásának lehetőségei

A NET felmondja a bérleti szerződést, amennyiben

• a bérlő lakbérfizetésből eredő tartozásainak összege a hat havi lakbér összegét eléri vagy meghaladja.

A NET felmondhatja a bérleti szerződést, amennyiben

• a bérlő hat havi mértékú közösköltség-hátralékot halmoz fel.

Ezekben az esetekben a felmondás az elmulasztott fizetési határidő utolsó napját követő hónap utolsó napjára szól.

Az érdeklődők a programról általános tájékoztatást a Nemzeti Eszközkezelő helyi tarifával hívható 06-40-100-444-es kék számon, valamint a www.netzrt.hu honlapon kaphatnak. Személyre szabott tájékoztatást a kijelölt bankfiókok nyújtanak.

Publikálva: 2012. április 6.